L’une des principales questions que l’on se pose avant d’acheter une maison secondaire porte sur la fiscalité. Au-delà des week-ends, des loisirs et des vacances, ce deuxième toit implique de nouvelles charges, notamment la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Pour l’administration fiscale une résidence secondaire est tout logement non principal, habité par son propriétaire pour une durée inférieur à 8 mois. Il peut donc s’agir d’un lieu de villégiature, ou de logements vacants ou en location pendant au moins 6 mois.

  • La taxe d’habitation

Pour le fisc, les propriétés secondaires sont soumises à la taxe d’habitation calculée selon la valeur locative du logement, majorée de 1 à 15% selon les communes. En 2015, une surtaxe de 20% a été mise en place dans les communes où l’accès au logement est tendu (ex : Paris), et ce dans l’objectif de pousser les propriétaires à vendre ou à mettre en location leurs résidences secondaires.

Trois cas permettent une exonération totale de cette taxe :

  • Si la résidence secondaire est utilisée dans le cadre de l’activité professionnelle ;
  • Si les personnes habitant le logement sont dans l’attente d’un placement en maison de retraite ou un autre établissement spécialisé ;
  • Si le propriétaire souhaite habiter la maison, mais que cela lui est impossible.

  • La plus-value immobilière sur les résidences secondaires

La durée de conservation d’une maison secondaire impacte le montant de la plus-value imposable. Pour les résidences détenues depuis moins de 22 ans par exemple, elle est imposable à hauteur de 19%. Au-delà de cette durée, une exonération de cette imposition est appliquée.

Pour calculer le montant d’imposition, il faut d’abord :

  • Calculer la plus-value immobilière brute du bien (prix de revente – coût d’achat);
  • Calculer le nombre d’années de détention du bien pour identifier l’abattement à appliquer ;
  • Appliquer le taux de 19% sur le montant de la plus-value après abattement ;
  • Ajouter le montant des prélèvements sociaux de 15,5%. Au-delà de 30 ans ce montant n’est plus redevable.
  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Même si le logement n’est habité que quelques mois par an, cette taxe recouvrée en même temps que la taxe foncière est due pour. Ceci-dit, les habitations situées en dehors de la zone de collecte, à plus de 200 m du point de passages des bennes à ordures ou du conteneur de collecte le plus proche, peuvent faire l’objet d’une exonération totale de la part de la commune.
Ainsi, avant de choisir dans une maison secondaire, penser au budget annuel qu’elle implique est fondamental pour ne pas se tromper d’investissement.